Artykuł wyjaśnia dlaczego w najbliższym czasie ceny nieruchomości nie tylko nie wzrosną ale wręcz znacząco spadną. Odpowiada na pytanie: co doprowadziło do boomu a następnie ogromnego krachu na rynku nieruchomości w latach 2007-2008? Czy możliwe jest by ceny spadły jeszcze bardziej? Czy kryzys gospodarczy na świecie doprowadzi do sytuacji gdy ludzi nie będzie stać nie tylko na zakup nowego mieszkania ale również na zatrzymanie dotychczasowego?

Mniej więcej do roku 2000 większość nieruchomości w Polsce była kupowana za oszczędności. Kupiec często wspomagał się pożyczką od rodziny czy znajomych. W nieznacznej części nieruchomości były finansowane z kredytu bankowego. W latach 2002 – 2007 nastąpiło gwałtowne przesunięcie formy finansowania z oszczędności w stronę kredytu.

Najniższe ceny nieruchomości przypadały na koniec 2003r., kiedy to średnia cena w Warszawie za m2 oscylowała w okolicy 2500 zł. Wraz z upływem czasu w okresie 2002 – 2007 banki coraz chętniej pożyczały pieniądze na zakup nieruchomości. Bardziej dostępny kredyt, mniejszy wkład własny oraz dostępność niskooprocentowanych kredytów walutowych spowodowała lawinę wniosków kredytowych. Był to czas kiedy każdy ze stałą pracą mógł sobie pozwolić na zakup działki budowlanej lub mieszkania. Znaczne zwiększenie popytu na mieszkania zaowocowało powolnym lecz stałym wzrostem cen. Banki pożyczały pieniądze jak szalone bo przecież nieruchomości zawsze rosną. W ekstremalnych sytuacjach kredyt wynosił 130% wartości nieruchomości bo przecież mieszkanie należy za coś wykończyć. W połowie roku 2007 każde mieszkanie wystawione na sprzedaż znajdowało natychmiast nabywcę. Sprzedawca ogłaszał licytację i następnego dnia podpisywał umowę przyjmując solidny zadatek jako zabezpieczenie. Bańkę podgrzewały rekordowo niskie stopy procentowe, dzięki którym raty kredytów wydawały się akceptowalne dla każdego.

Nikt wtedy nie zwrócił uwagi na historycznie niski kurs franka szwajcarskiego, w którym to udzielano ok 70% wszystkich kredytów walutowych. Pięcioletni okres hossy giełdowej spowodował napływ funduszy inwestycyjnych na rynki wschodzące m.in do Polski. Im więcej kupujących polskie aktywa tym większe zapotrzebowanie na złotówki. W efekcie tego zjawiska polski złoty umocnił się do nienotowanych wcześniej poziomów.

W roku 2007 mieliśmy kulminację następujacych zjawisk:

- banki udzielały kredytów na prawo i lewo

- złotówka była historycznie droga (tanie waluty CHF, EURO, USD)

- po 5 latach ciągłych szalonych wzrostów cen większość społeczeństwa sądziła, iż ceny będą nadal rosnąć bo przecież nieruchomości nigdy nie tanieją

Na przełomie lat 2007 – 2008 razem ze spadkami na giełdach i wzrostem kursów walut (patrz rat kredytów) banki zaczęły bardziej przyglądać się potencjalnym kredytobiorcom. Skończyła się era kredytów na 100 % i więcej. Kredyty walutowe stały się produktem dla wybranych.

Pomimo zapewnień developerów oraz mediów ceny mieszkań zaczęły spadać.

W niektórych bardziej konserwatywnych bankach zauważono ten trend wcześniej niż w innych i banki te wymuszały na klientach albo lepsze zabezpieczenia albo wyższe marże. Zrezygnowano lub poważnie ograniczono udzielanie kredytów walutowych widząc jak wartość kredytów do spłacenia zwiększyła się o 40 % w ciągu kilku miesięcy na skutek wzrostu cen walut, w których udzielano kredytów. Po kilku miesiącach inne banki podążyły za nimi co przyniosło znaczne ograniczenie akcji kredytowej.

Od tego momentu mieliśmy samonapędzającą się spiralę. Banki widząc, iż ceny mieszkań przestały rosnąć lub wręcz spadają ograniczały jeszcze bardziej akcję kredytową. Brak finansowania = mniej potencjalnych klientów = mniej sprzedanych mieszkań = spadek ceny mieszkań = większe obawy banków = dalsze ograniczanie akcji kredytowej. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na spadek cen były mieszkania kupowanene w celach spekulacyjnych po bardzo zawyżonych cenach.

W tym momencie dochodzimy do chwili obecnej. Ceny nieruchomości spadły 20 – 35 % od ich szczytów z końca 2007 roku. Mniej więcej od tego czasu co chwilę słyszymy zapewnienia developerów i mediów żyjących z ich reklam, że spadki mamy już za sobą i mieszkania są obecnie tanie jak barszcz.

Można polemizować czy mieszkanie jest drogie czy tanie. Sensowną metodą wyceny nieruchomości jest stosunek wartości do czynszu najemnego. Liczymy go w następujący sposób. Sprawdzamy za ile nasze mieszkanie możemy komuś wynająć (w tym czynsz jaki płacimy co miesiąc) i mnożymy przez 150. Jest to okres 150 miesięcy czyli okres 12,5 roku, w którym otrzymalibyśmy zwrot kwoty zainwestowanej w mieszkanie. Przykład: mamy najemcę na nasze mieszkanie za kwotę 1500 zł + 400 zł czynsz. Pomożywszy miesięczny czynsz 1900 zł przez 150 otrzymujemy kwotę  285.000  PLN. Jeżeli rynkowa wartość naszego mieszkania jest wyższa to nieruchomości są przewartościowane, jeżeli niższa niedowartościowane.

W roku 2002 za roczny wynajem płaciło się średnio 1/9 wartości mieszkania. W roku 2008 już tylko 1/20. Nie oznaczało to, iż czynsze najemne spadły w ciągu 6 lat. Wręcz przeciwnie. Wzrosły one o ok 20% lecz w tym czasie mieszkania podrożały ponad 2,5 raza.

Wracając do obecnej sytuacji, banki bardzo niechętnie udzielają kredytów na zakup nieruchomości. O „tanich“ kredytach walutowcych możemy zapomnieć. Minimalny wkład własny to 30% chyba, że zgodzimy się na bardzo wysokie marże banku to może bank zaakceptuje nasze 20%.

Jak starałem się pokazać ceny nieruchomości w głównej mierze zależą od dostąpności kredytowania, a nie od cen materiałów czy robocizny. Jest wręcz odwrotnie. W momencie kiedy kredyt jest łatwo dostępny to ceny materiałów oraz wynagrodzenia robotników wędrują do niebotycznych kwot.

Dodatkowo, jako że większość Polaków praktycznie nie ma oszczędności, a wynagrodzenia są śmiesznie małe w stosunku do cen nieruchomości jesteśmy całkowicie uzależnieni od kredytowania.

Wracając do tytułu „czemu mamy przed sobą zapaść na rynku nieruchomości“?

Składają się na to 3 czynniki:

1. Upadek sektora bankowego w Europie, który przełoży się na Polskę.

2. Kryzys fiansowy wywołany przez punkt 1, co przełoży się na wzrost cen walut a tym samym wyższe raty kredytów hipotecznych

3. Znacze pogorszenie sytuacji gospodarczej w Polce w latach 2013 – 2016. (budowlanka, zadłużenie i wzrost podatków, Co2, katastralny)

 

Ad.1 Upadek sektora bankowego

Mniej więcej od 2 lat cały czas słyszymy o problemach finansowych w strefie Euro i innych krajach rozwiniętych. Od maja 2010 mieliśmy już 19 szczytów, z których każdy był szczytem ostatniej szansy, po którym ogłaszano hucznie, iż strefa Euro jest uratowana a kryzys zażegnany. W rezultacie tzw. działań ratunkowych jeszcze bardziej zwiększano zadłużenie krajów. A przecież problem tych krajów polegał właśnie na zbyt dużym zadłużeniu. Dotychczasowe działania polityków przypominały leczenie alkoholika większymi dawkami alkoholu.

Obecnie prawie wszystkie wielkie gospodarki krajów rozwiniętych (USA, UE, Japonia) są zadłużone ponad poziom możliwy do spłaty. Jedyną możliwością w takiej sytuacji jest bankructwo danego kraju. Tak szumnie nagłaszane w mediach rozmowy o „wielkich“ problemach Grecji są odwracaniem uwagi od prawdziwych problemów. Oczywiście, Grecja ma problemy ale mała Grecja odpowiada tylko za 3% gospodarki Europy. W dużo gorszej sytuacji gospodarczej są Stany Zjednoczone, których długi obecnie wynoszą 104% PKB zaś rzeczywiste bezrobocie liczone metodą z lat 90-tych sięga aż 22%. Obecna sytuacja ekonomiczno-gospodarcza na świecie pociągnie za sobą bankructwa całych krajów i nic tego nie powstrzyma. Zaś „strategie“ finansowe państw mające niby zażegnać kryzys to zwykłe sztuczki finansowe polegające na „drukowaniu“ pieniędzy na potęgę na całym świecie co jest niestety tylko odwlekaniem nieuniknionego.

Dążę do tego, iż w  pewnym momencie pewien kraj powie:

- DOŚĆ! Mamy dość zaciskania pasa. Mamy bezrobocie powyżej 25%. Połowa młodych ludzi nie ma pracy i non stop mamy protesty na ulicach. Nie będziemy więcej pożyczać w zamian za kolejne „reformy“. Odchodzimy od Euro, wprowadzamy naszą starą walutę. Będziemy mieli gospodarczą katastrofę przez chwilę ale podniesiemy się z tego tak jak zrobiła to Rosja po 1998, Argentyna po 2001. A tak naprawdę powinniśmy to zrobić zaraz po Islandii, która ogłosiła bankructwo i po 6 miesiącach zaczęła się znowu rozwijać.

Zastanawiający jest fakt, że o Islandii media nawet nie wspominają. Mamy doskonały przykład kraju, który znajdował się w podobnym położeniu jak dzisiejsza Grecji czy Hiszpania. Kraju, który za rozwiązanie swoich problemów uznał ogłoszenie bankructwa i jednocześnie kraju, który w szybkim czasie zdołał się odbudować. Dlaczego największe mózgi tego świata nie stawiają Isłandii jako przykładu na to co należy zrobić w sytuacji zadłużenia, które przewyższa możliwość jego spłaty?

Jak więc upadek sektora bankowego przełoży się na Polskę? Mianowicie banki, które bezmyślnie pożyczały pieniądze takim krajom jak Grecja, Hiszpania, Włochy wykupując ich nic nie warte obligacje nagle stracą ogromne kwoty, gdyż kraje te nie będą miały środków by odkupić owe obligacje od banków. Zatem banki same staną w obliczu bankructwa. Aby się ratować będą ściągać pieniądze gdzie się tylko da. W pierwszej kolejności wyciągną nadwyżki z banków córek (patrz banki w Polsce). W ciągu kilku dni może się okazać, iż dobrze prosperujące banki nagle wytransferowały do swoich właścicieli ogromne ilości gotówki. Sytuacja w bankach z przyzwoitej przeistoczy się w tragiczną w przeciągu kilku tygodni. Tu sytuacja się powtórzy na poziomie Polski. Zdesperowany zarząd banków aby pozyskać środki finansowe zacznie wypowiadać umowy kredytowe (kredyty hipoteczne). W pierwszej kolejności wezwanie do spłaty otrzymają pechowcy, którzy zaciągneli kredyty we frankach. Kredyty, których wartość niestety przekracza wartość danej nieruchomości. Będą oni zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania. W krótkim czasie pojawi się na rynku duża ilość mieszkań w okazyjnej cenia co w dalszej mierze obniży ceny. W tym samym czasie nie będą udzielane wcale lub prawie wcale nowe kredyty. Ruch na rynku nieruchomości na chwile zostanie wstrzymany. Jedyne transakcje będą przeprowadzane po bardzo zaniżonych cenach i w głównej mierze za gotówkę. Ponieważ potencjalni kupujący nie dostaną kredytu na zakup mieszkania ceny mieszkań będą spadać jeszcze bardziej, by zbywcy mogli spłacić ciążące na nich kredyty. Ci, którzy w owym czasie będą dysponowali gotówką będą mogli nabyć nieruchomości po bardzo okazyjnych cenach.

 

Ad. 2 Kryzys finansowy spowodowany bankructwami krajów i banków przełoży się na ucieczkę finansów z tzw. krajów rozwijająch, do których należy Polska.

Spowoduje to masową wyprzedaż złotówek co zaowocuje wzrostem kursów głównych walut, w których zaciągnięte zostały kredyty. Paradoks polega na tym, iż zarówno USA ze swoim dolarem jak i strefa Euro są w dużo gorszej sytuacji finansowej niż Polska. Pomimo tego zbiorowe myślenie tzw. doradców fiansowych na całym świecie doprowadzi do ucieczki w stronę bankrutów. Przypomnijmy sobie co się działo w 2008 roku kiedy to niemalże zbankrutował cały system bankowy w USA. Uratowano go gigantycznymi dotacjami na koszt podatnika. Mimo widma bankructwa inwestorzy z całego świata wyprzedawali co mogli aby się schronić w tzw. bezpiecznym dolarze windując jego cenę z 2 zł do ponad 3,50 w kilka miesięcy.

Dzisiaj złotówka nie jest już tak mocna jak była 3 lata temu. W obliczu kryzysu może osłabić się znacząco, co dodatkowo uszczupli portfele posiadaczy kredytów walutowych. Dla wielu z nich obciażenie okaże się zbyt duże i będą zmuszeni wystawić swoje mieszkanie na sprzedaż nie mogąc już dłużej spłacać kredytu.

 

Ad. 3. Sytuacja gospodarcza w Polsce w latach 2013 – 2016

Publiczne media ciągle informują nas jak to Polska się cudownie rozwija. Jesteśmy zieloną wyspą na tle bankrutów. Właśnie z wielkim sukcesem zakończyliśmy organizację EURO 2012. Media podobnie jak i politycy nie mają w zwyczaju mówić całej prawdy.

Otóż wraz z zakończeniem organizacji Euro 2012 zakończyliśmy etap ogromnych inwestycji. Od lipca do końca roku ok 200 tyś. osób pracujących przy w/w bezpośrednich inwestycjach budowlanych straci pracę. Dojdą do tego inne osoby pracujące przy współorganizacji inwestycji czyli łącznie do 500 tyś osób wkrótce straci pracę. Dotknie to 2 mln rodzin więc co 20 osobę w Polsce.

Od roku 2013 Polska będzie zmuszona do zakupu praw do emisji CO2. Jako, że produkcja energii w naszym kraju opiera się głównie na węglu koszt nabycia tych praw wyniesie ok 40 mld złotych czyli ok 1050 zł na każdego obywatela lub 4000 zł na przeciętną rodzinę. Nie oznacza to, że będziemy musieli zapłacić po 1000 zł gotówka lecz objawi się to w postaci wyższych cen energii, podatków lub zmniejszenia świadczeń jakie otrzymujemy od Państwa. W dużym skrócie, każdy Polak co miesiąc będzie miał w portfelu mniej pieniędzy.

W kilku ostatnich latach w ramach różnych projektów unijnych Polska otrzymywała kilkanaście do kilkudziesięciu mld rocznie. Wraz z końcem roku 2013 strumień gotówki zostanie bardzo ograniczony. Unijne inwestycje utrzymujące polską gospodarkę na ścieżce wzrostu bezpowrotnie znikną. Nie ma możliwości aby zbankrutowne kraje UE, w których rodzą się coraz silniejsze tendencje nacjonalistyczne w dalszym ciągu godziły się na dotowanie słabszych krajów, do których należy również Polska. Bez miliardów płynących ze wspólnej kasy UE nasz kraj czeka niestety pogorszenie koniunktury co przełoży się na dalszy wzrost bezrobocia.

To o czym Rząd nie mówi. W konstytucji mamy zapisane 2 progi długu w relacji do PKB. Pierwszy jest na poziomie 55%, drugi 60%. Na koniec roku 2011 współczynnik ten wynosił 54,99%. Próg ten nie został przekroczony tylko dlatego, że Min Rostkowski bardzo kreatywnie przeksięgował wiele wydatków, które są naszym długiem a które nie zostały w wyliczeniu uwzględnione. Kreatywna księgowość działa tylko do pewnego momentu. Po pewnym czasie udawanie się kończy i przychodzą realia. Gdyby polski dług był prawidłowo liczony już dawno byśmy przekroczyli oba progi ostrożnościowe. W roku 2012 lub 2013 niestety nie da się więcej wydatków pozamiatać pod dywan i wtedy oficjalny próg 55% zostanie przekroczony. W takiej sytuacji Rząd bedzie miał dwa wyjścia. Pierwsze to znaczne cięcie wydatków do czego jednak Rząd nie jest zbyt chętny. Drugie wyjście, najbardziej niestety prawdopodobne, to podwyżka podatków. Oznacza to, że w portfelu przeciętnego Kowalskiego zostanie jeszcze mniej pieniędzy. Z czego więc Kowalski ma odłożyć na wkład własny na wymarzone mieszkanie?

Podatek katastralny. Chociaż nikt się do tego oficjalnie nie przyznaje, trwają prace nad wprowadzeniem tego podatku aby ratować finanse publiczne. Co gorsze, planowana stawka czyli 1% jest na poziomie bardzo wysokim nawet jak na UE. Większości ludzi wydaje się, iż podatek ten dotknie tylko bogatych a skoro oni mają dużo pieniędzy to co to dla nich 1% podatku. Otóż niestety sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej. Przedstawię to w dużym uproszczeniu: po wprowadzeniu podatku  urzędnik wyceni nasze mieszkanie lub działkę budowlaną i będziemy zobowiązani do podzielenia się z fiskusem 1% od wartości naszej nieruchomości. Zakłądając, że jesteśmy właścicielami 2 pokojowego (50 m2) mieszkania w Warszawie, urzędnik wyceni je na ok 350 tyś zł. Oznacza to, że mamy do zapłaty 3,5 tyś rocznie czyli niemalże 300 zł miesięcznie kolejnego podatku. Rodzina, w której 2 osoby mają stałą pracę może zniesie kolejne obciażenie. Nie zniesie go na pewno starsza pani mieszkająca od wielu lat w tych samych 50 m2 ale np. na Starówce. Ona będzie musiała zapłacić już ok 450 zł. Skąd też ona weźmie te pieniądze? Otóż nie weźmie. Będzie zmuszona sprzedać mieszkanie i kupić tańsze, mniejsze na obrzeżach miasta lub poza nim. Podatek ten uruchomi proces pozbywania się droższych mieszkań w centum na korzyść małych mieszkań na obrzeżach miast.

 

Podsumowanie:

Starałem się zebrać wszystkie czynniki mające wpływ na ustalanie cen nieruchomości. Nie udało mi się niestety znaleźć ani jednego mogącego utrzymać ceny na dotychczasowym poziomie lub wskazującego na ich wzrost.

Kryzys finansowy znalazł się na takim poziomie, od którego nie ma już odwrotu. Czekają nas bankructwa banków. Rządy desperacko będą próbowały je ratować na koszt państwa, czytaj, podatnika. Pociągnie to kaskadę bankructw całych państw. Może nawet rozpad UE w formie jaką znamy. Kłopoty UE to tylko przedsmak tego co czeka nas gdy uwaga zwróci się w kierunku sytuacji finansowej Stanów Zjednoczonych. Kryzys najbardziej odczują Ci, którzy nie zawinili wcale. Ci, którzy przez lata ciężko pracowali aby spłacać wymarzone mieszkanie. Wielu z nich niestety będzie zmuszonych je sprzedać lub zamienić na mniejsze. Większość dużych mieszkań w centrach miast będzie bardzo przecenionych, średnie mieszkania także stracą bardzo na wartości. Jedynie małe mieszkania dwupokojowe lub kawalerki będą ciągle w cenie lub stracą najmniej.

Wielu pewnie stwierdzi, że są to bardzo pesymistyczne wypowiedzi ale zastanówmy się kto np. w 2000 roku przewidywał spadek spółek internetowych o 90%? Wkraczaliśmy w nową erę. Internet miał zmienić świat i zmienił. Nie zmieniła się natomiast mentalność ludzi. Łatwiej dopuszczamy do siebie optymistyczne scenariusze bo łatwiej jest nam w nie uwierzyć. W te mniej przyjemne zazwyczaj wierzymy dopiero po fakcie.

Trader21

Niezależny Portal Finansowy