W pierwszej części artykułu przeanalizowaliśmy sytuację gospodarczą, plany banków centralnych oraz perspektywy dla rynku akcji, obligacji, metali szlachetnych i surowców. Dziś pora pochylić się nad kwestiami związanymi z nieruchomościami i geopolityką.

 

Nieruchomości


Przełom 2021/2022 to wyjątkowy czas dla rynku nieruchomości. Nie chodzi nam jedynie o Polskę. Istotne wydarzenia mają miejsce na całym świecie, dlatego zaczniemy od najważniejszych rynków. W pierwszej kolejności uwagę przykuwa to co dzieje się w Chinach. Niby każdy słyszał już o szybkim rozwoju tamtejszego rynku nieruchomości czy też o „miastach-widmach”, ale z pewnością nie każdy ma świadomość jak duża jest to bańka.

Aby Wam to przybliżyć w najprostszy możliwy sposób, podamy statystyki, które mówią same za siebie.

1. PKB Chin wciąż jest o ok. 1/3 mniejszy niż PKB USA. Jednocześnie chiński rynek nieruchomości jest blisko dwa razy większy od amerykańskiego.

2. Od niemal dwóch dekad inwestycje w budownictwo mieszkaniowe w Państwie Środka stanowią zawsze co najmniej 5% PKB, a w 2020 roku przekroczono 10%. Tymczasem w USA przed pęknięciem bańki w 2008 roku było to 7%.

3. W przypadku drogich miast z krajów rozwiniętych, średnia cena domu to 25-krotność rocznych zarobków. Tymczasem w Chinach wskaźnik ten w przypadku najdroższych miast przekracza 40.

Źródło: bloomberg.com

Tyle chyba wystarczy. Jest problem i władze chińskie podejmują ostrożne działania mające na celu schłodzenie tamtejszego rynku. Stąd też wzięła się historia Evergrande (pisaliśmy o tym tutaj). Upadek największego chińskiego dewelopera narobił sporo zamieszania i sprawił, że inwestorzy zaczęli się niepokoić także o losy innych spółek z tej branży. Doszło do ucieczki z rynku obligacji korporacyjnych, a rentowności poszły w górę. Co za tym idzie - chińscy deweloperzy zadłużają się dziś po wyższym koszcie. To rodzi ryzyko kolejnych bankructw.

Jeśli chińskie władze popełnią jakiś błąd przy „schładzaniu” rynku, to będzie to miało gigantyczne konsekwencje i z całą pewnością problemy nie ograniczą się do samych Chin. Zresztą dziś już każdy wie, że wszystko co wypływa z Chin, może szybko uderzyć w resztę świata.

W każdym razie pierwsze efekty działań rządzących już widać. Najnowsze statystyki informują, że ceny mieszkań spadły w 64 spośród 70 dużych, chińskich miast. W tym samym czasie partia rządząca stara się przekierowywać kapitał do innych, bardziej produktywnych sektorów gospodarki.

Skoro jesteśmy już przy Azji to warto wspomnieć, że swoje działania w zakresie wyhamowania rynku nieruchomości wprowadza także Singapur.

Jeśli chodzi o Stany Zjednoczone to tutaj również jest się czego obawiać. Zanim przejdziemy do tego, co przed nami, najpierw bardzo ważne podsumowanie poprzednich 12 miesięcy. W 2021 roku w USA:

- ceny nieruchomości wzrosły o 20%,

- czynsze wzrosły o 18%,

- płace wzrosły o 4,8%.

Jak to możliwe, że bańka nie pękła? No cóż, w 2021 roku dziesiątki milionów Amerykanów otrzymywały czeki - teraz tego nie będzie. W 2021 roku dziesiątkom milionów Amerykanów odraczano opłaty za wynajem nieruchomości - teraz nic nie zapowiada takich ulg. W 2021 roku stopy procentowe były na poziomie zera, a teraz mówi się o 4 podwyżkach. Co więcej, FED prowadził dodruk, który napędzał ceny akcji i obligacji. Skoro zatem przeciętny Amerykanin widział jak jego konto brokerskie świeci się na zielono (56% dorosłych obywateli USA inwestuje w akcje), to automatycznie pozwalał sobie na większe wydatki, także w zakresie nieruchomości.

Dodatkowo, FED nie reagował na rosnącą inflację. Dlatego też wiele osób wyciągnęło gotówkę trzymaną na kontach i zaczęło inwestować, m.in. w nieruchomości.

Brzmi znajomo, prawda? Dokładnie to samo zrobiono w Polsce. Różnica jest taka, że u nas doszło już do pierwszych podwyżek stóp procentowych, a FED dopiero je planuje. Tak czy inaczej, oba banki centralne są mocno spóźnione z reakcją.

Kończąc wątek USA - zaplanowane na 2022 rok podwyżki stóp procentowych oraz wygaszanie dodruku (a później wyprzedaż aktywów przez FED) z pewnością wpłyną negatywnie na rynek nieruchomości. Ze względu na rosnące koszty życia oraz brak kolejnych czeków, coraz więcej Amerykanów będzie miało problem z terminowym opłacaniem czynszy.

Czy to oznacza, że na tym rynku nie można zarobić? Niekoniecznie. Stany Zjednoczone mogą pochwalić się rozwiniętym rynkiem REITów, czyli funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne. Część z nich to nieruchomości związane z branżami, które radzą sobie dobrze także w obecnych czasach (magazyny, centra baz danych). Na pewno znajdują się wśród nich takie, które w 2022 roku poprawią swoje wyniki. Z drugiej strony jako całość, amerykańskie REITy są bardzo drogie. Wiele z nich wypłaca dywidendę rzędu 2%, co naszym zdaniem jest zdecydowanie zbyt niskim wynikiem by podejmować ryzyko.

Innymi słowy: rynek nieruchomości w USA w 2022 roku będzie naszym zdaniem dużo słabszy niż w poprzednich 12 miesiącach. Nieliczne fundusze nieruchomości będą w stanie pokonać inflację.

Pojawił się już wątek Polski, a teraz pora nieco go rozwinąć. Ostatni rok był wspaniały i pod wieloma względami rekordowy dla polskiego rynku nieruchomości. Powody? Przede wszystkim silnie negatywne realne stopy procentowe (ucieczka z kont bankowych + chętnie zaciągane kredyty hipoteczne). Warto jednak podkreślić to, co odróżnia Polskę od USA, a mianowicie fakt, że o ile Amerykanie dzielą inwestycje pomiędzy mieszkania, akcje czy obligacje, to u nas nieruchomości absolutnie królują. Jednocześnie na polskim rynku dominują kredyty o zmiennej stopie, a na amerykańskim - te ze stałą stopą procentową.

Czyli?

Czyli kiedy jest dobrze, to Polacy chętnie wskakują na rynek nieruchomości, nikt na GPW nie patrzy, bardziej przezorni zainwestują w obligacje czy złoto. Dlatego też kiedy w Polsce mamy hossę, to zazwyczaj dotyczy ona nieruchomości.

Ale kiedy otoczenie się pogarsza (podwyżki stóp procentowych) to momentalnie pojawia się ogromna niepewność. I z tym właśnie mamy do czynienia na początku 2022 roku.

Tu naprawdę nie chodzi jedynie o to, że mamy za sobą kilka podwyżek stóp procentowych, a raty kredytowe poszły o kilkaset złotych w górę (w skali miesiąca). Trzeba również zauważyć fakt, że ludzie, którzy ustalają stopy procentowe w Polsce są kompletnie nieprzewidywalni i zmieniają swoje zdanie z tygodnia na tydzień. Efekt jest taki, że do sporej części Polaków dopiero teraz zaczyna docierać iż inflacja wcale nie znalazła się na poziomie 8% „na chwilę”. Może się na tym poziomie utrzymać, a nawet wzrosnąć. To z kolei oznacza, że bank centralny musi działać dalej i nie wiadomo tak naprawdę do jakiego poziomu wzrosną stopy procentowe. W takiej atmosferze niepewności sprzedaż mieszkań musiała wyhamować i najnowsze dane to potwierdzają.

Otoczenie dla rynku nieruchomości w Polsce jest dziś zupełnie inne niż jeszcze pół roku temu. Widząc to, co się dzieje, wiele osób odpuści sobie zaciągnięcie kredytu hipotecznego, przynajmniej na ten moment. A to oznacza, że na rynek napłynie mniej kapitału. Mowa o tym samym rynku na którym „w trakcie 10 miesięcy 2021 roku rozpoczęto już więcej budów niż w rekordowym 2019 roku”.

Mamy spore obawy co do perspektyw polskiego rynku nieruchomości na najbliższe miesiące. Naszym zdaniem koniunktura wyhamuje na tyle, że rząd uruchomi programy, które będą miały na celu wsparcie rodzin spłacających kredyt hipoteczny za swoje lokum. Jeden tego typu program już zresztą startuje, ale spodziewamy się, że z czasem zostanie on poszerzony.

Scenariusz pozytywny? Inflacja przestaje rosnąć, RPP dość szybko kończy podwyżki na poziomie 3-4% i tłumaczy, że wysoka inflacja jest wywołana głównie czynnikami zewnętrznymi. Sytuacja uspokaja się także na rynkach zagranicznych. W efekcie Polacy dostrzegają, że stopy procentowe pozostają dużo niższe od inflacji i dalej chętnie zaciągają kredyty hipoteczne. Do takiego scenariusza potrzeba jednak w miarę solidnej sytuacji gospodarczej, a o tą może być coraz trudniej, zważywszy na galopujące ceny energii czy żywności.

 

Geopolityka


W kontekście geopolityki tematem nr 1 pozostaje rywalizacja Stanów Zjednoczonych z Chinami. Wiele wydarzeń politycznych w różnych zakątkach świata ma obecnie jakiś związek z tym, co dzieje się na linii Waszyngton - Pekin.

Zacznijmy jednak od początku. U progu 2022 roku jedną z kluczowych spraw jest fakt, że Stany Zjednoczone są zmuszone w coraz większym stopniu koncentrować się na potyczce z Chinami. To sprawia, że Amerykanie będą mieć coraz większe problemy z „pilnowaniem” innych rejonów, takich jak Europa czy Bliski Wschód.

Właśnie wątek europejski jest tutaj dobrym przykładem, bo widzimy go z bliska. Europa Zachodnia już jakiś czas temu zaczęła zdawać sobie sprawę z tego, że nie może całkowicie polegać na USA. W związku z tym niektóre państwa członkowskie UE (zwłaszcza Niemcy) zaczęły bliżej współpracować z Rosją. Oczywiście w głośnych sprawach Unia Europejska jednogłośnie potępia Rosję, ale gdzieś w tle prowadzone są wspólne interesy. Dodatkowo polityka klimatyczna UE sprawiła, że Europa Zachodnia staje się coraz bardziej uzależniona od rosyjskiego gazu. Pozycja Rosji umacnia się w związku z czym jej polityka staje się coraz odważniejsza. Najlepszym dowodem są rosyjskie żądania z ostatnich tygodni, kiedy Kreml domagał się wycofania wojsk NATO za słynną Żelazną Kurtynę.

W pierwszych dniach stycznia doszło do rozmów z Rosją. Amerykanie wykazali się tutaj pełną stanowczością i odrzucili wszystkie rosyjskie żądania. Można więc powiedzieć, że okazali sojusznikom z Europy Zachodniej oraz Środkowej pełne wsparcie. Tak sytuacja wygląda na ten moment.

Jeśli jednak ponownie uświadomimy sobie, że najważniejsza dla USA jest rywalizacja z Chinami, to dochodzimy do wniosku, że Amerykanie będą potrzebować wsparcia UE (przede wszystkim Niemiec), a później także Rosji. I będą prowadzić politykę, która nie będzie zanadto denerwować żadnego z tych państw. Ostatecznie w Niemczech coraz częściej przebija się postulat o tym, aby nie nakładać sankcji na Rosję. Naszym zdaniem w dalszej perspektywie może prowadzić to do ustępstw względem Kremla. Zresztą taki proces już w pewnym sensie ma miejsce. Niedawno Anthony Blinken ogłosił ultimatum dla Rosji „jeśli zdecydują się w jakikolwiek sposób zaatakować Ukrainę, to Nord Stream 2 nie zostanie uruchomiony”. Rok temu tego typu ultimatum wywołałoby śmiech. To pokazuje jak zmienia się sytuacja.

Wydaje się, że pierwszym krajem, który ucierpi na łagodzeniu polityki względem Rosji będzie Ukraina.

Amerykanie zabiegają o sojusze także w innych rejonach świata i idzie im to ze zmiennym szczęściem. Pozytywnym, z perspektywy USA, jest przykład Australii. Kraj ten zdecydował się zacieśnić sojusze ze Stanami Zjednoczonymi i Wielką Brytanią (powstał tzw. AUKUS). Przy tej okazji Australia zerwała umowy z Francją na zakup łodzi podwodnych oraz helikopterów, a zamiast niech wybrała sprzęt produkcji amerykańskiej. To oczywiście sukces USA, choć okupiony ochłodzeniem relacji z Paryżem.

Dla odmiany, inaczej ułożyły się sprawy w przypadku współpracy USA ze Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi. Ci ostatni mieli kupić od Amerykanów myśliwce, ale Waszyngton dodatkowo zażądał, by ZEA anulowały zawarte z Huawei kontrakty na rozbudowę sieci 5G. Ostatecznie Emiraty wycofały się z zakupu myśliwców, a dodatkowo zrezygnowały z zakupu amerykańskich dronów. Władze kraju doszły do wniosku, że jeśli pójdą dalej we współpracę z Huawei, to może dojść do sytuacji w której Amerykanie zdalnie wyłączą zakupiony u nich sprzęt.

Podajemy te przykłady ponieważ w kolejnych latach Stany Zjednoczone będą w miarę możliwości zabiegać o przychylność kolejnych państw, tak aby mieć je po swojej stronie w ewentualnej potyczce z Chinami.

Co do rywalizacji USA - Chiny, to głównym punktem zapalnym na ten moment pozostaje Tajwan. Dla niezorientowanych osób dodajmy, że Pekin postrzega Tajwan jako kolejną część Chin. Z kolei sami Tajwańczycy w zdecydowanej większości uważają się za niezależne państwo. Jednocześnie Tajwan jest sojusznikiem USA. Już taki układ mógłby posłużyć za wyjaśnienie dlaczego jest to ważny punkt na mapie. To jednak nie wszystko. W wyścigu technologicznym Chiny wyprzedzają USA w wielu obszarach, ale nie pod kątem produkcji mikroprocesorów. Tutaj żeby być precyzyjnym, dodajmy, że produkcja mikroprocesorów odbywa się w dużej mierze na Tajwanie, ale tamtejsze firmy korzystają z technologii z USA i innych państw zachodnich. Tymczasem, jak pewnie część z Was zdążyła zauważyć, produkcja mikroprocesorów jest bardzo istotna (ich brak sparaliżował ostatnio rozwój wielu branż). Wokół tej sprawy trwa gra o której można byłoby napisać osobny artykuł. Przejęcie władzy nad Tajwanem, mogłoby dać Chinom niemal monopolistyczną pozycję w tym zakresie (a przynajmniej bardzo zbliżyć Pekin do pozycji monopolisty).

Czy jednak można oczekiwać, że Chiny dokonają tutaj jakiś znaczących posunięć w sprawie Tajwanu? Raczej nie. Pekin zdaje sobie sprawę, że radykalne posunięcia mogą przynieść odwrotny efekt. Póki było spokojnie, a Chiny rozwijały się bez „międzynarodowych” skandali, to na Tajwanie przybywało obywateli opowiadających się za zjednoczeniem z Chinami. Jak mówi profesor Góralczyk, sytuacja zmieniła się mocno od czasu stłumienia protestów w Hong Kongu. Nastroje na Tajwanie uległy pogorszeniu, dzisiaj za zjednoczeniem z Chinami prawdopodobnie opowiedziałoby się mniej niż 10%.

Wydaje się zatem, że Pekin nie wykona w tej sprawie żadnych nagłych ruchów w 2022 roku. Długoterminowe intencje Chin są jednak jasne. Ich przywódca Xî Jinping w noworocznym przemówieniu powiedział nawet, że „obywatele Chin i Tajwanu mają nieposkromioną wolę zjednoczenia”.

Rok 2022 przyniesie ciąg dalszy współpracy gospodarczej na linii Chiny - Rosja i to z coraz mniejszą rolą dolara. Oba kraje pracują nad rozwojem własnych systemów płatności, które mają oczywiście być ze sobą kompatybilne. Jednocześnie Chiny i Rosja coraz częściej omijają dolara. Jeszcze w 2015 roku w amerykańskiej walucie odbywało się 90% rozliczeń na linii Pekin - Moskwa. W ciągu 5 lat ten wskaźnik spadł do 46%. Stany Zjednoczone w coraz mniejszym stopniu będą mogły straszyć poszczególne kraje odcięciem od swojego systemu płatności SWIFT. To znak czasu, jeszcze 10 lat temu była to potężna broń w arsenale Amerykanów.

Jak wygląda sytuacja Polski? Coraz gorzej. Zresztą jak zawsze, kiedy swoją pozycję umacnia Rosja, a dodatkowo relacje niemiecko-rosyjskie ulegają poprawie. Widząc to, co dzieje się wokół Ukrainy, nasi rządzący powinni podjąć kroki w kierunku przemyślanej modernizacji wojska. I z pewnością nie chodzi tutaj o zwiększanie liczby żołnierzy, bo nie jest to obecnie prawie żaden argument. Ważniejsza jest wewnętrzna koordynacja, wyszkolenie żołnierzy oraz to jak zaawansowanym technologicznie sprzętem się dysponuje.

Do polskich władz powinno też dotrzeć, że należy postawić na politykę wielowektorową i szukać sojuszy w różnych miejscach, nie tylko w Waszyngtonie. Do tego potrzebna jest polityka dyplomatyczna prowadzona na dużo lepszym poziomie niż obecnie. Na dzień dzisiejszy domeną polskiego rządu jest szukanie zwady tam, gdzie tylko się da. Czy chodzi o Rosję, Niemcy czy całą UE - to nieważne, damy radę skłócić się z każdym. Późniejsze skutki takiej polityki mogą być opłakane.

Nie jesteśmy w stanie przewidzieć żadnych trendów, jeśli chodzi o notowania Polski na arenie międzynarodowej, dlatego skupiliśmy się na tym, co mogłoby te notowania poprawić. Jeśli chodzi o trendy na krajowym podwórku, to w 2022 rok weszliśmy z potężnymi podwyżkami cen gazu i prądu. To bardzo ważne. Co w przeszłości okazywało się być tym punktem przełomowym, który drastycznie zmieniał nastroje społeczne? Wcale nie afery z udziałem polityków czy też ich głupie wypowiedzi, ale właśnie rosnące koszty życia. Dlatego też ten rok może być dla partii rządzącej najtrudniejszym z dotychczasowych.

Jeśli chodzi o nasze pozostałe przewidywania geopolityczne, to spodziewamy się, że:

- wybory w USA przyniosą zdecydowane zwycięstwo Republikanów,

- Izrael będzie podejmował kolejne próby, by przekonać USA do ataków na Iran (tak było również w grudniu),

- Nord Stream 2 zostanie uruchomiony w 2022 roku.

 

W ostatniej części artykułu skupimy się na szerszych trendach, które w 2022 roku będą coraz mocniej dawać znać o sobie.

 

Independent Trader Team