Do napisania dzisiejszego artykułu skłoniła mnie wczorajsza rozmowa ze znajomym. Dyskutowaliśmy nt. skrajnie wysokich cen nieruchomości na Majorce oraz różnicy między cenami domów a przychodami z najmu. Salva akurat należy do nielicznej grupy osób, dla których chłodna kalkulacja się liczy. Absolutna większość moich znajomych ma całkowicie inne podejście do nieruchomości i z myślą o nich piszę dzisiejszy artykuł.
Dla wielu osób posiadanie nieruchomości jest niczym tlen. Gdzieś trzeba mieszkać, a przecież nie będę płacił za wynajem. Jeżeli mam już jedną nieruchomość to może kupię kolejną i z pieniędzy od wynajmujących będzie się sama spłacać. Jest to myślenie typowe dla większości populacji. Na Majorce dochodzi jeszcze „ przecież to Majorka, tu nigdy ceny nie spadną bo mamy pogodę, naturę i turyści będą zawsze przyjeżdżać”. Kilka wskazanych powyżej czynników plus rekordowo tani i łatwo dostępny kredyt doprowadziły w ostatnim czasie do uformowania się bańki przebijającej nawet tą z 2007 roku (przynajmniej w mojej okolicy).
Opiszę Wam jak wygląda obecnie sytuacja. Trzy ostatnie lata to ogromny napływ turystów w efekcie znacznego pogorszenia bezpieczeństwa w Grecji, Egipcie czy Tunezji. Więcej turystów to wyższe przychody z wynajmu krótkoterminowego, co przełożyło się na wyższe ceny nieruchomości. Tymczasem wraz z początkiem roku rząd Balearów pod groźbą kary od 20 do 40 tys. EUR zakazał wynajmowania prywatnych mieszkań oraz domów na okres krótszy niż miesiąc. Jeżeli masz mieszkanie, możesz je wynająć ale np. na rok, co generuje przychody mniejsze o jakieś 60% niż tygodniowy wynajem w okresie czerwiec – wrzesień. Właściciele domów (wyłącznie) mogli ubiegać się o drogie licencje na wynajem krótkoterminowe, ale starczyło ich tylko dla 10% chętnych. Połączenie bardzo silnego lobby hotelarskiego oraz skorumpowanych urzędników zrobiło swoje.
Efekt jest taki, że wiele osób, które kupiło mieszkania czy domy pod wynajem wakacyjny zostało z przysłowiową ręką w nocniku. Co gorsza, prawie wszystkie nieruchomości w ostatnich 2-3 latach kupiono na kredyt. Mogą oni teraz wynająć je na długi okres ale popyt jest całkowicie niedopasowany do oferty. Ponad 80% chętnych szuka czegoś do 700 EUR / m-c. Około 10 % osób może zapłacić 700-1000 EUR / m-c. Prawie nie ma osób które są w stanie płacić więcej niż 1200 EUR za wynajem. Osoby które stać na wysoki czynsz zazwyczaj wolą kupić skrajnie drogą nieruchomość.
Efekt jest taki że za 600 EUR / m-c wynajmiecie klitkę. Za 800 EUR segment. Ja za 1500 EUR mam bardzo ładny 180 m2 dom z ogrodem o wielkości 2 hektarów. Dla świętego spokoju kontrakt podpisałem na kilka lat. Dla porównania przed zmianą przepisów właściciel wynajmował dom za 4,5 tys. EUR / tydzień.
Co ciekawe mimo zmiany przepisów ceny domów nie spadają. Właściciel zastanawiał się czy go nie sprzedać (mój kontrakt nie do ruszenia), ale cena jakiej oczekuje to 1,5 mln EUR bo takie są ceny. To jest chore. Wycena odpowiada 83-letniemu czynszowi najemnemu!!! Ale czy rzeczywiście?
Teraz najważniejsza część przekazu. Właściciel domu który wynajmuję nie ma specjalnie ciśnienia na sprzedaż bo „przecież otrzymuje 18 tys EUR rocznie.” W ten dziwny sposób myśli wiele osób i teraz czas na pobudkę!
Z owych 18 tys. musi opłacić następujące wydatki związane z nieruchomością:
– 3 tys. – podatek dochodowy od wynajmu
– 3 tys. – podatek od nieruchomości (katastrat – 0,2% rocznie)
– ok 3,2 tys. – wydał w ciągu 9 miesięcy na drobne naprawy (usługi tu są naprawdę drogie, a właściciel odpowiada za wszystkie naprawy)
Z 18 tys EUR rocznie zostaje mu realnie mniej niż połowa czyli 9 tys EUR. To nie koniec. Po 5 latach mieszkania na Majorce wiem że jakość budowy domów w Polsce przewyższa Hiszpanię o co najmniej 30 lat. Domy budowane tu są w bardzo kiepski sposób, w efekcie czego po 20 latach robisz kompletny remont, a po 40 możesz dom wyburzyć albo sam się rozpadnie.
Mając zatem nieruchomość wartą 1,5 mln EUR przyjmijmy, że wartość odtworzeniowa domu to 750 tys EUR. Drugie tyle to wartość działki. Nas dom starzeje się wobec czego jego wartość nieustannie spada. Jeżeli 750 tys EUR rozłożymy nie na 40 lat lecz asekuracyjnie na 50 to okazuje się, że masz dom traci w długim terminie 15 tys EUR każdego roku.
a) Wg podejścia właściciela, zarabia on na wynajmie 18 tys EUR rocznie.
b) Po opłaceniu podatków i kosztów drobnych remontów zostaje mu mniej niż 9 tys EUR rocznie.
c) Po uwzględnieniu starzenia się domu realnie traci na niej co najmniej 4 tys EUR rocznie. Podkreślam jeszcze raz: obecna wartość nieruchomości to 1,5 mln EUR.
Tak masakrycznie wyglada wynajem domów w miejscu w którym mieszkam. Problem jest taki, że do 90% osób z którymi rozmawiam to nie dociera. Lepiej kupić coś na kredyt bo przynajmniej spłacam swoje. Po co mam płacić obcym? Co gorsza praktycznie każda osoba, posiadająca nieruchomość, nieważne czy kupioną za gotówkę czy kredyt uważa, że tu nieruchomości nigdy nie spadną, „przecież to Majorka”.
Jak kształtowały się ceny nieruchomości w ostatnich latach?
Salva (kolega z którym rozmawiałem) z nostalgią wspomina czasy pesety. Wysokie stopy procentowe. Bardzo niskie ceny nieruchomości oraz niski koszt najmu w relacji do wynagrodzeń. Po wejściu do strefy EURO i nagłym obniżeniu stóp procentowych i tym samym kosztów kredytu z 12% do 3% kapitał popłynął na rynek nieruchomości. Po kilku latach uformowała się bańka, podobnie jak w Polsce w 2008 roku. Teraz kolejny case znajomego.
W 2007 roku kolega kupił 100 m2 segment w bardzo ładnej okolicy. Zapłacił za niego 360 tys. EUR. Kupił go nie dlatego, że miał w nim zamieszkać lecz czysto pod spekulacje. Dwa lata wcześniej tego typu nieruchomości sprzedawano po 200 tys więc skoro tak szybko ceny rosną to za kolejny rok czy dwa sprzedam ją za 500 tys. Nic tylko brać. Problem był taki, ze kupił ją prawie na górce. Ceny nie spadły od razu. Spadła za to płynność. Rynek się nasycił. Wszyscy, którzy chcieli i mogli kupić (także pod spekulacje) już to zrobili. Z czasem osoby, które straciły płynność zaczęły wyprzedawać nieruchomości i to oni wyznaczali cenę. Później ceny wyznaczały już licytacje komornicze. Co gorsza, w Hiszpanii podobnie jak w Polsce, bank może przejąć dom, sprzedać go za bezcen i żądać od kredytobiorcy spłaty reszty kredytu. Oddanie nieruchomości i zakończenie przygody z bankiem jak to ma miejsce w USA nie wchodzi w grę. Wracając znowu do cen, dno osiągnęliśmy w 2011 roku gdy cena segmentu kupionego w 2007 za 360 tys. spadły do 180 tys. 50% zjazd zaledwie w 4 lata. A podobno „ceny na Majorce nigdy nie spadają.”
Osiągnęliśmy dno, rynek się trochę oczyścił po czym ceny zaczęły ponownie rosnąć w czym duży udział mają podatki od kosztów pracy, 21% VAT na nieruchomości oraz 10% podatek od nabycia. To wszystko winduje ceny. Lata 2015-2017 i zalew turystów podbił je jeszcze bardziej do poziomów abstrakcyjnych przynajmniej względem czynszy najemnych co widzieliście powyżej. Dziś segment o który mowa kosztuje znowu między 300 – 350 tys czyli zbliżył się do kosztów nabycia ale ma już 10 lat. Nowe są dużo droższe.
Nie zamykaj się na inne aktywa, myśl globalnie.
Wiele osób podejmując decyzję odnośnie tego w co zainwestować kieruje się wyborem: „kupuję to co znam lub to co robią inni”. Niewiedza kosztuje, ale czy zamiast kupować coś „bo mi się wydaje” czy nie lepiej się trochę dokształcić? Czy jeżeli kupuję nieruchomość za ekwiwalent mniej więcej 12 lat zarobków to czy nie lepiej poświęcić miesiąc naszego życia i chociażby poczytać czym są REITy?
Przykład negatywnej rentowności mojego domu jest dość ekstremalny. Jest to natomiast efekt przywiązania właściciela po pierwsze: do nieruchomości, po drugie do lokalnego rynku.
Wyobraźmy sobie teraz że jednak mamy trochę wiedzy. Sprzedajemy dom nie za 1,5 mln EUR ale za 1,2 mln EUR aby się sprzedał w ciągu miesiąca. Wierzcie mi, klient się znajdzie w 2 tygodnie. Mamy zatem 1,2 mln EUR za które kupujemy REITY w Singapurze (najtańszy rynek, choć w ujęciu fundamentalnym jest neutralnie wyceniony) oraz Hong Kongu (trochę droższy niż Singapur lecz dużo tańszy niż USA, Japonia czy Australia), aby 100% kapitału nie ładować w 1 kraju.
REIT’y z obu krajów płacą odpowiednio 7% i 5,5% dywidendy przeznaczając na jej wypłatę około 80% dochodów z najmu. Pozostałe 20% jest odkładane na remonty albo na kupno nowych nieruchomości w miejsce tych które z czasem tracą na atrakcyjności. Dzięki temu REIT może utrzymywać stały lub rosnący poziom przychodów z czynszy najemnych. Realny roczny dochód z dywidendy z REIT’ów (po zapłaceniu 20% podatku) przy założeniu że inwestujemy w nie 1,2 mln EUR wyniósłby 60 tys EUR. Co więcej porównujemy nieruchomość w zadłużonej i zbiurokratyzowanej Hiszpanii do dwóch najbardziej wolnorynkowych gospodarek z której jedna (Singapur) nie ma długu netto, a w przypadku Hong Kongu wynosi on poniżej 40% PKB.
Czy zatem kupić REIT’y dla dywidendy?
Oczywiście, że nie. Wszystko wskazuje na to że spadki na rynkach akcji już się zaczęły i przekładają się one także na spadki REIT’ów. Spadek notowań przy niezmiennym przychodzie z wynajmu (umowy długoterminowe) oznacza, że poziom dywidendy rośnie. Działa to oczywiście w dwie strony. Warto jednak wiedzieć, że w długim terminie poziom dywidendy z REIT’ów nieważne czy w Azji, USA czy Europie waha się w przedziale od 3% – 4% (szczyt hossy) do 15-17% (dno bessy). Co nam zatem po 7% dywidendzie jeżeli podczas ostrej bessy notowania spadną o 20-25% w ciągu roku.
Podsumowanie
W artykule absolutnie nie chodzi mi o to żeby zainteresować Was REIT’ami. Owszem na edukację jest czas zawsze, ale na inwestycje w REIT’y to jeszcze nie ten moment. Chodzi mi jednak o to aby uzmysłowić Wam, że zwroty z inwestycji mogą wyglądać zupełnie inaczej niż może się to wydawać.
Pozorne 18 tys. zysku może być w praktyce stratą 4 tys. jeżeli starannie wszystko policzymy. Drugi wniosek, nie powinniśmy za bardzo przywiązywać się emocjonalnie do naszych inwestycji. Rozumiem, że właściciel wynajmowanej przeze mnie nieruchomości jest przywiązany do wyspy na której się urodził, jak i do nieruchomości jako aktywa pod inwestycje. Gdyby jednak sprzedał dom i uzyskane środki zainwestował w mieszkania o powierzchni 30-40 m2 na które jest największy popyt rentowność z najmu może nie byłaby oszałamiająca, ale byłaby dużo wyższa niż obecnie. Największym wydaje mi się jednak problemem jest nasza mentalność. Mam dom, zawsze mogę go wynająć. Zawsze coś mi tam przyniesie.
Na koniec chciałbym zwrócić uwagę na jedną rzecz. Wielu Czytelników uważa że jestem uprzedzony do nieruchomości. Absolutnie tak nie jest. Po prostu nie lubię kupować drogich aktywów i tyle. Jeżeli jednak wspomniane przeze mnie REIT’y na fali globalnej paniki zjadą powiedzmy o 40% to nie będę miał absolutnie żadnych obiekcji, aby ulokować w nich do 25% mojego kapitału. Co więcej już rozmawiam ze znajomym specjalizującym się w wyszukiwaniu nieruchomości z licytacji z wadami prawnymi. Ich „oczyszczenie” zajmuje 2-3 lata. Póki co ze względu na duży popyt i takie „perełki” znajdują nabywców w cenach 10-15% poniżej cen rynkowych. W 2011 roku jednak na takie nieruchomości nie było chętnych wcale. W efekcie można je było kupić naprawdę za bezcen podczas trzeciej licytacji. Po dwóch nieudanych licytacjach sprzedaje się nieruchomość bez ceny minimalnej. Jest jedna oferta to się ją przyjmuje. Dla mnie podstawowym czynnikiem jest cena oraz rentowność. Aby była na odpowiednim poziomie należy się jednak uzbroić w cierpliwość. M.in. dlatego niedługo największą pozycją w moim portfelu będzie gotówka.
W ramach uzupełnienia wiedzy podrzucam Wam link do artykułu sprzed 4 lat. Znajdziecie w nim informacje w jakim otoczeniu możemy kupić nieruchomość dającą nam 12% zwrotu rocznie. Problem jest taki, że dotyczył on wyspy w Indonezji na której mieszkałem przez jakiś czas. Nie chodzi jednak o lokalizację, ale o warunki które sprawiają, że relatywnie tanio możemy nabyć aktywo generujące nam wysoki zwrot z najmu.
Trader21
P.S. Zgodnie z zapowiedziami poniżej zamieszczam zapis ostatniej części wywiadu, w której rozmawiam z Wapniakiem na temat nieruchomości.
