Na przestrzeni ostatnich kilku lat ceny nieruchomości w Polsce rosły w tempie kilku procent rocznie. Wzrosty zawdzięczaliśmy kilku czynnikom. Najważniejszym były oczywiście bardzo niskie stopy procentowe. Osoby dysponujące znacznym kapitałem widząc jak inflacja pożera ich oszczędności kupowały mieszkanie, próbując ochronić w ten sposób ciężko zarobione pieniądze. Jednocześnie w miarę łatwo było zaciągnąć kredyt hipoteczny. Efekt był taki, że na rynek nieruchomości trafił znaczny kapitał, co przełożyło się oczywiście na wzrost cen. Co więcej migracja prawie 1,5 miliona Ukraińców sprawiła, że rosły czynsze najmu. Dla wielu osób bez dużej wiedzy był to wymarzony scenariusz. Kupujesz nieruchomość pod wynajem. Najemca spłaca Ci kredyt. Czasami coś extra zostaje, a dodatkowo cena nieruchomości rośnie. Nic tylko kupować.
Aby zobrazować́ nastroje na rynku nieruchomości, przytoczę̨ kilka wypowiedzi zamieszczonych pod jednym z wywiadów z 2019 roku. Oto one:
– „Uwaga: ten odcinek uzyska trzykrotnie więcej wyświetleń́ niż pozostałe odcinki z Traderem bo tytuł zawiera słowo klucz «nieruchomości»”.
– „Przez 10 lat idą̨ tylko w górę i potrwa to może jeszcze 5–10 lat, cholera wie ile, nie mam pojęcia, ale życie jest jedno i nie ma sensu czekać́ na okazje”.
– „Inwestycje w nieruchomości to chyba jeden z pewniejszych biznesów teraz. Ja jakiś́ czas temu kupiłam w Krakowie mieszkanie. No i poszło pod wynajem”.
– „Dziś́ kupujesz, spłaty kosztują̨ cię 30% zarobku… za 10 lat 10% zarobku, po 20 latach masz na własność́, mieszkasz za darmo. Jednocześnie cena mieszkania wzrośnie 20 razy w porównaniu z ceną oryginalną. Możesz sprzedać́, kiedy chcesz”.
Jak to zawsze bywa skrajny optymizm wyłącza zdrowy rozsądek na czym korzystali „sprzedawcy marzeń” oferujący gwarantowane 7- 8% zwrotu z inwestycji. Szczególnie popularne były inwestycje w aparthotele czy conda w centrach największych miast, nad morzem i w górach. W teorii wystarczyło kupić bardzo drogą nieruchomość czy częściowy udział w nieruchomości, aby spokojnie inkasować kilka procent rocznie. Problem z takimi ofertami jest taki, że jeżeli coś jest zbyt piękne aby było prawdziwe, to z dużym prawdopodobieństwem jest albo typowym oszustwem, albo delikatnie mówiąc oferta jest lekko naciągana.
W każdym razie okres kilku lat prosperity sprawił, że ludzie bardzo chętnie inwestowali w różnego rodzaju oferty budzące mnóstwo wątpliwości. Wszystko trzymało się jakoś do lutego kiedy to wybuchła panika związana z wirusem i zamknięto niemalże całą gospodarkę. Lockdown najsilniej dotknął dwie branże: restauratorów oraz hotelarzy. W przypadku tradycyjnych hoteli z ugruntowaną pozycją sytuacja jest zła. Przychody dosłownie się załamały. Koszty udało się ograniczyć tylko częściowo. Efekt jest taki, że absolutna większość branży generuje straty. Duże sieci mające zapas kapitału, czy dostęp do tanich kredytów, przetrwają trudny okres.
Znacznie gorzej wygląda sytuacja mniejszych sieci lub pojedynczych inwestycji, w których deweloper lub jego spółka zależna miała administrować hotelem, podczas gdy inwestor miał otrzymywać co miesiąc przychód nie mniejszy niż X%. Na papierze wszystko wyglądało pięknie, zwłaszcza w okresie silnego wzrostu gospodarczego. Jednak w sytuacji, kiedy turystyka się załamała, rzeczywistość bardzo brutalnie zweryfikowała hurra optymistyczne założenia. A nie jest źle, jest tragicznie. Obecnie pomagam jednemu funduszowi ze Szwajcarii skupować w Polsce hotele i galerie handlowe, które nie radzą sobie w obliczu pandemii. A nie radzą sobie, gdyż zarządzający albo skrajnie przerysowali rzeczywistość, albo zapomnieli o czymś takim jak poduszka finansowa na niepewne czasy. W każdym razie, dziś po zaledwie 5 miesiącach od wybuchu pandemii inwestorzy szukający okazji nie zapłacą więcej niż 50% – 60% w stosunku do cen jakie obowiązywały jeszcze w styczniu tego roku. Tak działa prawo rynku. Albo masz środki i dostęp do kapitału, albo w obliczu bankructwa pozbywasz się nieruchomości za bezcen, licząc na to, że uda Ci się odzyskać przynajmniej część kapitału. Sytuację w branży dość dobrze oddaje case sieci Gołębiewski, której właściciel został zmuszony zastawić majątek prywatny, aby utrzymać ciągłość funkcjonowania firmy. W tym przypadku mamy jednak do czynienia z rodzinną firmą działającą od lat.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w firmach zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami należącymi do osób trzecich. Niedawno ogłoszono upadłość Wolska Aparthotel. Ktoś pomyśli Covid19 – tego nie dało się przewidzieć. Niekoniecznie, spółka zgłosiła wniosek o upadłość jeszcze w marcu, gdy panika się nakręcała, a przecież wniosku o upadłość nie zgłasza się z dnia na dzień. Spółka już wcześniej miała problemy finansowe wynikające ze złego zarządzania oraz niedostosowania oferty do oczekiwań klientów. Już 2016 roku zwracałem uwagę na fakt, że w ciągu kolejnych 3 lat, ilość miejsc noclegowych w Warszawie zwiększy się o 30%. Faktyczny przyrost był jeszcze większy, co przełożyło się na spadek czynszy z najmu przy jednoczesnym powiększeniu kosztów, wynikającym ze wzrostu wynagrodzeń. Gotowy przepis na problemy finansowe, zwłaszcza jeżeli kupuje się nieruchomość po znacznie zawyżonych cenach tylko dlatego, że ktoś nam coś gwarantuje.
Przed wybuchem pandemii systemów finansowania inwestycji z „gwarantowanym zyskiem z najmu” było mnóstwo. Ile firm tyle modeli. W każdym razie część z nich bazowała na systemie, w którym ludzie posiadający nadwyżki kupowali nieruchomość, w zamian za co deweloper gwarantował wypłaty na stricte określonym poziomie, przez okres co najmniej 3 lat. Dziś już wiemy, jak iluzoryczne były to wypłaty. W każdym razie, jeżeli inwestycja była finansowana z oszczędności i została ukończona, to tragedii jeszcze nie ma. Inwestorzy po prostu nie otrzymają gwarantowanych zysków przez pierwszy rok (covid19). W kolejnych latach otrzymają może połowę (taki mamy klimat). Ostatecznie albo godzą się na zmianę warunków, albo deweloper ogłosi upadłość podobnie jak Wolska Aparthotel.
Równie źle wygląda sytuacja jeżeli hotel działa, generuje straty i brakuje kapitału na bieżącą działalność. W takim otoczeniu albo udziałowcy zamiast otrzymywać gwarantowany dochód dopłacą do inwestycji, albo całość zostanie sprzedana za wspomniane wcześniej 50-60% – byleby nie ogłaszać bankructwa i nie pozostawiać grona inwestorów samym sobie. Ostatecznie jak zarządzać hotelem złożonym z kilkudziesięciu apartamentów, z których każdy ma innego właściciela? W teorii wszystko się da. W praktyce bardzo ciężko jest znaleźć porozumienie wśród dziesiątek lub setek inwestorów, którzy już stracili nerwy i wzajemne zaufanie.
O ile osoby, które zainwestowały w nieruchomości z gwarantowanym zyskiem z najmu w większości przypadków po prostu nie otrzymają obiecanych wypłat, o tyle niektórzy stracili wszystkie środki w projektach deweloperskich, które nigdy nie zostaną zrealizowane.
Jak to możliwe?
Otóż, jeżeli deweloper buduje obiekt mieszkalny to środki pozyskane od klientów (nie ważne gotówka czy kredyt) trafiają na rachunek powierniczy. Kapitał jest uwalniany wraz z realizacją kolejnych etapów inwestycji. Dzięki temu znacząco spada ryzyko sprzeniewierzenia środków oraz pozostawienia klientów z przysłowiową dziurą w ziemi.
W przypadku inwestycji w condo-hotele inwestorzy nie mieli takiej ochrony. Dobrym przykładem są niesławne inwestycje we Władysławowie czy Ostródzie, które nie zostały zrealizowane, gdyż deweloper ogłosił upadłość. Część środków z licytacji majątku trafi do banku, który zapewne współfinansował zakup ziemi (moje przypuszczenia). Inwestorzy indywidualni zapewne zostaną z niczym. Co prawda jedna z kancelarii adwokackich szykuje pozew zbiorowy przeciwko instytucji finansowej, która namawiała na tak ryzykowne inwestycje, ale moim zdaniem nawet w przypadku wygranej, szanse na odzyskanie środków są iluzoryczne. Swoją drogą skoro kancelaria uderza w pośrednika, a nie dewelopera, to zapewne większość pieniędzy już została wyprowadzona ze spółki. Można zatem przyjąć, że z dużym prawdopodobieństwem projekt od samego początku, był nastawiony na oszukanie naiwnych inwestorów.
To dopiero początek…
Moim zdaniem tego typu przypadków będzie coraz więcej. Wynika to z prostego faktu. Jeszcze na początku roku mieliśmy skrajny optymizm na rynku nieruchomości. Wystarczyło „zagwarantować w prospekcie mityczne 7% rocznie” i szybko znajdywali się chętni na apartament za 16-20 tys. zł za m2. Gwarancja działała w magiczny sposób. Teraz spowolnienie gospodarcze brutalnie weryfikuje realny zwrot. Może jestem przesadnym pesymistą, ale nie widzę póki co możliwości ożywienia rynku najmu krótkoterminowego. Zwyczajnie zbyt wiele nieruchomości powstało na przestrzeni ostatnich kilku lat, aby utrzymać czynsze na poziomach sprzed roku czy dwóch lat. Co gorsza, w przeszłości gospodarka potrzebowała ok 3-4 lat by po kryzysie wrócić do pełnego rozwoju. Czy i tym razem będzie podobnie czas pokaże.
Na koniec, aby pokazać Wam jak wyglądała jeszcze nie tak dawno sytuacja na rynku nieruchomości pod wynajem, zamieszczam fragment z mojej książki „Inteligentny Inwestor XXI wieku” Opisałem tam zarówno sytuację na dany moment (październik 2019), jak i furtki pozwalające deweloperom sprzedać nieruchomość po bardzo zawyżonej cenie i jednocześnie wymigać się od zapłaty „gwarantowanego zysku”.
Nieruchomości z „gwarancją zysku” – fragment książki
Ze względu na wzrosty cen, jakie miały miejsce w latach 2016–2019, nieruchomości stały się ulubioną grupą aktywów wśród osób posiadających nadwyżki gotówki. Ofert zakupu apartamentów jest mnóstwo. Apartamenty w centrach miast, aparthotele w górach, nad morzem czy na mazurach. Jest w czym wybierać́. Jednocześnie sprzedawcy prześcigają się w coraz to nowych metodach sprzedaży nieruchomości. W ostatnim czasie bardzo popularny stał się model tzw. gotowca inwestycyjnego. Działa on na zasadzie „Zainwestuj w apartament i zarabiaj 8% rocznie”.
U mnie tego typu oferty z gwarantowanym zyskiem od razu zapalają czerwoną lampkę. Co ciekawe, ostrzeżenia przed takimi ofertami wydały zarówno Urząd Ochrony Konkurencji, jak i KNF. Jak widać, czasami organy administracji publicznej reagują tak, jak powinny. Zastanówmy się przez chwilę, jak to jest możliwe, że kupując mieszkanie czy lokal na wynajem, mamy rentowność na poziomie 4–6%, nie licząc kosztów remontów ani starzenia się budynku, a tu ktoś bierze na siebie obowiązki administracyjne i oferuje nam 7–8% rocznie? Zazwyczaj jest tak, że jeżeli coś jest zbyt piękne, aby było prawdziwe, to gdzieś musi być haczyk.
Myk jest banalny. Deweloperzy mają dwie drogi sprzedaży. Pierwszą jest tradycyjna sprzedaż w określonej cenie. Jako nabywcy porównujemy ze sobą lokale w interesującej nas okolicy. W tym przypadku rynek odgrywa swoją rolę i ceny zazwyczaj są dość zbliżone.
Alternatywą jest przygotowanie gotowca inwestycyjnego, w którym deweloper organizuje najem lokalu (wakacyjny lub hotelowy), dzięki czemu osiągamy wyższy zysk z najmu. Jednocześnie ten sam lokal sprzedawany jest w znacznie wyższej cenie w przeliczeniu na metr kwadratowy. Nie kupujemy bowiem lokalu na wynajem, lecz część́ większego biznesu, którym ktoś́ administruje. Zamiast płacić́, powiedzmy, 8 tys. zł/m2, łatwo zaakceptujemy cenę̨ rzędu 12 tys. zł/m2, gdyż̇ ktoś́ nam zagwarantuje pewien zwrot z najmu. Innymi słowy, oferty gwarantujące nam zysk rzędu 6% czy 8% rocznie są zabiegiem marketingowym umożliwiającym sprzedaż̇ lokalu w cenie znacznie powyżej rynkowej.
Po przeanalizowaniu kilkunastu ofert z rynku nie znalazłem ani jednej, wobec której nie miałbym zastrzeżeń. Można je jednak podzielić na dwie grupy. Oferty skrajnie naginające rzeczywistość do potrzeb zabiegów marketingowych oraz nastawione na nieustanną hossę na rynku najmu.
a) oferty, których zdecydowanie powinniśmy unikać
W ofercie widzimy nowoczesne, pięknie zaprojektowane apartamenty w górach czy nad Bałtykiem. Przeglądamy galerię i jesteśmy pod wrażeniem. Wszędzie widzimy gwarantowany zysk. Jedne oferty kuszą nas zyskiem rzędu 15%, co po wczytaniu się w szczegóły oznacza 5% rocznie rozłożone na trzy lata. Inne oferują nam 7–8% rocznie z zastrzeżeniem, iż gwarantowany zysk dotyczy wyłącznie pierwszych trzech lat. Jak to działa w rzeczywistości?
Ile ofert tyle modyfikacji, ale generalne zasady są bardzo zbliżone. Kupujecie apartament w cenie 12 tys. zł netto/m2 o powierzchni 50 m2. Deweloper gwarantuje Wam przychód z najmu nie mniejszy niż 7% rocznie przez pierwsze trzy lata. Liczycie na szybko. Wychodzi jakieś 40 tys. zł. Nieważne, czy jest to brutto, czy netto. Jest nieźle. Przechodzimy dalej.
Gdy tylko inwestycja zostanie ukończona, deweloper będzie administrował Waszym apartamentem podobnie jak setką innych. W jego gestii będzie wyszukiwanie najemców, sprzątanie, dokonywanie drobnych napraw, tak aby stan apartamentu nie uległ pogorszeniu. Generalnie zajmie się wszystkimi obowiązkami związanymi z podnajmem, za co pobierze drobną prowizję. W końcu organizacja najmu i sprzątanie kosztują. Nikt nie będzie pracował za darmo. Taką usługę operator wycenia na w zależności od oferty na 20–30% kwoty, jaką pobierze z najmu. Wy nic nie płacicie. Oddacie jedynie część zysków. Nie jest źle.
Żyjemy w XXI wieku i goście wymagają pewnego standardu. W każdym pokoju muszą być Internet, klimatyzacja, kablówka itp. Koszty związane z ich dostarczeniem są po Waszej stronie, podobnie jak opłata za wodę, prąd i niewielki czynsz związany z utrzymaniem budynku.
Policzmy zatem, ile w praktyce oznacza gwarantowane 7% zwrotu rocznie. Typowy apartament w dobrej lokalizacji o powierzchni 50 m2 kosztuje 600 tys. zł netto. Jako lokal użytkowy objęty jest stawką VAT w wysokości 23%. Faktycznie płacicie za niego 738 tys. zł. W niektórych przypadkach VAT można odzyskać, lecz wiele osób inwestuje w tego typu lokale jako osoby fizyczne, przez co podatek ten jest kosztem. W ostatecznym rozrachunku apartament kosztuje Was nie 600 tys. zł, lecz 738 tys. zł. Niektóre apartamenty są urządzone, a w przypadku innych musicie doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy na urządzenie i wyposażenie zgodne z wytycznymi administratora. Przyjmijmy jednak, że w tej sytuacji mamy do dyspozycji lokal zrobiony pod klucz.
Deweloper pełniący funkcje administracyjne zagwarantował przychód z najmu w wysokości 7% netto, licząc od kwoty netto, czyli 600 tys. zł. Łatwo policzyć, iż jest to kwota 42 tys. zł. W tym przypadku VAT nie będzie problemem, gdyż do 200 tys. zł przychodu z najmu nie musimy odprowadzać VAT-u, lecz wyłącznie zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 8,5%. Po odliczeniu „dochodówki” zostaje nam 38,5 tys. zł rocznie. Następnie odliczamy czynsz, jaki płacimy do wspólnoty mieszkaniowej, wynoszący ok. 3 tys. zł rocznie. Musimy także sami pokryć koszty rachunków za prąd, wodę, RTV, Internet oraz koszty ubezpieczenia lokalu. Łącznie mówimy o kolejnych 4 tys. zł. Już nie jest tak wesoło, ale nadal mamy 31,5 tys. zł. Nie jest źle, choć okazuje się, że nagle nasz gwarantowany zysk to nie magiczne 7%, lecz 4,2%. Mniej więcej tyle będziemy otrzymywać co roku przez pierwsze trzy lata. Co później?
Mijają trzy lata. W tym czasie nasz deweloper wybudował kolejne apartamenty, także z gwarancją zysku w ciągu pierwszych trzech lat. Administruje wszystkimi apartamentami. Zastanówcie się, które wynajmie w pierwszej kolejności? Od wynajmu apartamentów sprzedanych przed laty inkasuje 20% prowizji, z czego musi opłacić sprzątanie i drobne naprawy. Do nowych z gwarancją najmu musi dopłacić z własnej kieszeni, jeśli przychód będzie niższy niż 7%. Odpowiedź już znacie. W każdym razie bardzo optymistycznie przyjmijmy, że nasz apartament przyniesie nam przychód najmu niższy o 10% niż w trakcie pierwszych trzech lat. Ostatecznie budynek nie jest nowy i ma „konkurencję”. Nasz przychód zatem to niecałe 38 tys. zł, z czego operator pobierze 20% prowizji z tytułu sprzątania i pośrednictwa w najmie. Zostanie nam 30,5 tys. zł. Po odliczeniu 8,5% podatku, czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i mediów pozostanie już tylko 21 tys. zł zysku, co względem ceny nabycia nieruchomości daje nam rentowność rzędu niecałych 3%. A gdzie koszty odświeżenia apartamentu, wymiany wyposażenia, które zużywa się dużo szybciej, gdy nieruchomość wynajmujemy na dni czy tygodnie? Gdzie koszt dużych remontów czy starzenia się budynku? Niestety, ale jeżeli nie zajmujemy się wynajmem samodzielnie, tylko zlecamy wszystko zewnętrznej firmie mającej w ofercie mnóstwo apartamentów, a przy okazji przepłaciliśmy za nieruchomość, to bardzo trudno będzie wygenerować przyzwoity zysk z inwestycji.
Pisząc ten fragment, uważałem, że jest to może dość skrajny przykład. Chwilę później rynek udowodnił, że tak nie jest. Natknąłem się na oferty luksusowych apartamentów pod wynajem nad polskim morzem, gdzie ceny dochodziły do 24 tys. zł/m2. Zdaję sobie sprawę, że ceny wynajmu nad Bałtykiem są bardzo wysokie jak na to, co otrzymuje klient. Nie mam jednak pojęcia, jak taka inwestycja ma się zwrócić, nie mówiąc o przyzwoitym dochodzie dla kupującego, bo to, że deweloper zarobi krocie, jest bezdyskusyjne.
b) oferty do rozważenia
Kolejną grupę nieruchomości z tzw. gwarantowanym zyskiem z najmu stanowią aparthotele lub apartamenty na wynajem krótkoterminowy. Oferty dotyczą zarówno centrów miast, jak i miejscowości wakacyjnych. Czym się różnią od wcześniej opisywanych?
Otóż naszym jedynym zadaniem jest zakup apartamentu. Nieruchomość następnie oddajemy pod wynajem na okres dziesięciu lat, za co otrzymujemy wynagrodzenie w wysokości 6–8% rocznie. Czynsz z najmu trafia do nas na konto co miesiąc, co jest dodatkowym wabikiem na kupujących. Lokaty płacą 2–3% rocznie, a tu mamy gwarantowane dwa czy trzy razy więcej i to przez dziesięć lat. Z pozoru wszystko wygląda dobrze. Czas na szczegóły.
Przyjmijmy, że natknęliśmy się na ofertę, w której deweloper oferuje nam 7% zysku rocznie. Apartament kosztuje 500 tys. zł netto. Szybko liczymy, że na nasz rachunek trafi 35 tys. zł co roku. Nie do końca. Gwarantowana kwota liczona jest od wartości apartamentu w kwocie netto, a nie brutto. Jeśli nie jesteśmy w stanie odliczyć VAT-u, jak większość osób kupujących, to koszt nabycia wzrasta o 23% do 615 tys. zł. Co więcej, jest to cena apartamentu w stanie deweloperskim, więc na jego urządzenie musimy wydać kolejne 50 tys. zł. W tym momencie dochodzimy do kwoty 665 tys. zł. Z gwarantowanych 7% rocznie robi się już 5,3%. Nie zapominajmy jednak, że od przychodu z najmu musimy zapłacić 8,5% zryczałtowanego podatku dochodowego. W tym momencie rentowność spada do 4,9%, co w porównaniu z oprocentowaniem lokat nadal wypada nieźle.
W niektórych przypadkach deweloperzy sprzedają nieruchomość wyłącznie z miejscem w garażu, które może kosztować do 50 tys. zł. Wtedy rentowność po opodatkowaniu obniża się do 4,5%. Nie jest to to samo co 7%, ale pamiętajmy, że kupujemy gotowca inwestycyjnego, którym ktoś się w naszym imieniu zajmuje. Nie ponosimy kosztów związanych z pozyskiwaniem najemców, zużyciem mediów ani sprzątaniem. Jeżeli potrzebne są drobne remonty, to przeprowadza je operator. Do nas co miesiąc spływają z góry określone środki z tytułu wynajmu. Co prawda raz do roku musimy uiścić podatek od nieruchomości czy wykupić ubezpieczenie, lecz są to kwoty pomijalne.
Zagrożeniem, jakie widzę, jest umowa na dziesięć lat. Wydawać by się mogło, że zabezpiecza ona nasz interes, ale jest odwrotnie. Godząc się na stały czynsz przez tak długi okres, narażamy się na realny spadek zysków. Najniższą inflację osiągnęliśmy w 2016 i od tego czasu wskaźnik ten rośnie. W kolejnych latach najprawdopodobniej ta tendencja się utrzyma. To, że w danym roku ceny wzrosną o 5%, a czynsz z najmu pozostanie stały, przebolejemy, ale umową wiążemy się na dziesięć lat. Wiele zależy od indywidualnych negocjacji, ale dwóch deweloperów, z którymi rozmawiałem, w umowach najmu nie przewiduje waloryzacji czynszów nawet o wskaźnik inflacji CPI, który, jak wiecie, jest mocno niedoszacowany. Z informacji, jakie otrzymałem, deweloper ma wprowadzić możliwość rewaloryzacji czynszu, ale najwcześniej po czterech latach. Liczy się jednak to, co jest w umowie, a nie to, co nam ktoś obiecuje. Interes dewelopera jest przyzwoicie zabezpieczony. A co z kupującym?
Spółka zarządzająca nieruchomościami od samego początku jest na uprzywilejowanej pozycji. Swoją drogą zdziwiłbym się, gdyby było inaczej. W każdym razie deweloper będzie podnajmował apartamenty, za które ich kupcy otrzymają realnie 5% rocznie. Oprócz kosztów związanych z opłatą dla właścicieli apartamentów po stronie spółki zarządzającej pozostanie zorganizowanie najmu (wynajem apartamentów, marketing), pokrycie kosztów administrowania (sprzątanie, media, remonty). Zważywszy na fakt, że większość tego typu nieruchomości sprzedawana jest po znacznie zawyżonej cenie, deweloper już na wejściu ma pewien bufor bezpieczeństwa. Oznacza to, że w sytuacji, w której koszty związane z wynajmem będą wyższe od przychodów, to przez jakiś czas spółka może funkcjonować. Jeśli niekorzystna sytuacja utrzyma się przez dłuższy czas, firmie zarządzającej skończą się pieniądze.
W takim scenariuszu właściciele mieszkań zgodzą się na obniżenie czynszów albo spółka zbankrutuje. Oba scenariusze nie napawają optymizmem. Interes będzie się kręcił, póki deweloperowi będzie się to opłacać. Naiwnym byłoby jednak zakładać, że udziałowcy spółki będą do niej dokładać tylko dlatego, że podpisali umowę na okres dziesięciu lat. W pewnym momencie dużo prościej będzie wykazać, że spółka nie jest w stanie wywiązać się z umowy i ogłosić bankructwo. Równolegle inne firmy należące do tych samych właścicieli mogą budować i sprzedawać kolejne lokale z gwarantowanym najmem, a przynajmniej tak długo, jak znajdują się chętni na ich zakup.
Podsumowanie
Gdy pisałem powyższy fragment kwitła sprzedaż apartamentów z gwarantowanym zyskiem. Problemów z realizacją wypłat deweloperzy, póki co nie mieli prawie wcale. Wystarczył jednak zaledwie jeden gorszy kwartał i już pojawiały się pierwsze bankructwa. Moim zdaniem to nie koniec i to niezależnie od tego czy politycy zafundują nam kolejny lockdown czy nie. Ostatecznie jesteśmy już po wyborach.
Na koniec chciałbym wspomnieć jeszcze o inne grupie aktów, o której niedługo zrobi się naprawdę głośno. Mowa o obligacjach korporacyjnych. Otóż w I kwartale mieliśmy 5 bankructw na obligacjach o wartości 116 mln zł. Łączna wartość niewykupionych obligacji za ostatnie 12 miesięcy to ok 227 mln zł. Jest to najwyższy poziom od ponad 7 lat i nie uwzględnia zapaści gospodarczej po Covidzie. Jeżeli spojrzymy na wykres defaultów w ujęciu procentowym, to pozornie nie ma tragedii, gdyż odsetek niewykupionych obligacji oscyluje w okolicy 3%.
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli przyjrzymy się emisjom do 10 mln zł, gdyż ta grupa nie obejmuje największego emitenta, czyli Skarbu Państwa. Teraz widzimy prawdziwy obraz rynku obligacji korporacyjnych.
Tak, dobrze widzicie. Za I kwartał 2020 roku odsetek niewykupionych obligacji pod względem wartości wyniósł 18,2% i to w sytuacji, w której gospodarka przyzwoicie się rozwijała. Teraz wyobraźcie sobie do jakich poziomów dojdziemy, jeżeli rzeczywiście dotknie nas kryzys. Swoją drogą zastanawiam się kto inwestuje na rynku, na którym odsetek niewykupionych obligacji wynosi ponad 18%, a średnia wysokość odsetek wacha się w przedziale 8-10%. To jednak pozostawiam do Waszej oceny.
Trader21
