Drodzy Czytelnicy,
temat nieruchomości wzbudza obecnie mnóstwo emocji. Ostatecznie jeszcze do niedawna wielu uważało, że ich ceny mogą tylko rosnąć. Ostatnie tygodnie pokazały, że nie do końca jest tak różowo.
Aby naświetlić Wam obecną sytuację podjąłem debatę z Kubą Midelem, który specjalizuje się w polskim rynku najmu. Rozmawiało nam się na tyle przyjemnie, że debata trwała ponad 2 godziny więc podzieliliśmy ją na 2 części. Pierwszą zamieszczam poniżej. Drugą zapewne opublikujemy w sobotę.
Trader21
PS. Dla uzupełnienia materiału podsyłam także tekst jednego z Czytelników – właściciela 4 lokali komercyjnych.
Witam serdecznie,
Jako Państwa czytelnik/słuchacz bardzo korzystam z wiedzy, którą dzielą się Państwo w materiałach. Ponieważ ostatnio poruszali Państwo temat nieruchomości komercyjnych, chciałem podzielić sie swoimi spostrzeżeniami dotyczącymi rynku małych lokali usługowych 20m-150m2 (mam 4 małe lokale i w jakimś stopniu mam konakt z rynkiem). Oczywiście największą wiedzą mógłby się podzielić pośrednik, wierzę jednak że i moje obserwacje mogą być interesujące.
FAKTY:
1. Popyt na najem: najemców szukającyh obecnie małych lokali jest sporo co wynika z tego, że:
– cześć najemców wynosi się z centrów handlowych i szuka lokali na ulicach handlowych
– część najemców chce zamienic obecne lokale na mniejsze/tańsze
– część najemców typu fryzjer/tipsy zrezygnowali z wcześniejszych lokali i potrzebują nowych na otwarcie działaności
2. Wyprzedaż: bardzo wielu inwestorów posiadających lokale z najemcami rzuciła sie do sprzedaży próbując sprzedać lokale w wysokich cenach za m2 sprzed koronawirusa. Są to lokale z rentownością ok 7% (realna ok 5% bo mało kto uczciwie wilicza, podatki od zysku/nieruchomości, remonty, postojowe). Sporo jest też ofert na sprzedaż lokali z najemcą znanej sieci franczyzy spożywczej. Sprzedający widzą ostatnią szansę na sprzedaż w wysokiej cenie.
Jest to słaba oferta bo:
– cena jest wysoka i spekulacyjna
– czesto sprzewane sa lokale z „pewnymi najemcami” – restaruacjami/kosmetyczkami, których sytuacja finansowa nie jest pewna
– obecne stawki w umowach z najemcami sa nie do utrzymania w przyszłosci (przy tych cenach zakupu rentownośc przez kolejne lata może wynieść 3-4% lub 0% jeżeli ktoś będzie się upierał przy starej stawce)
– o ile przy mieszkaniach wielu inwestorów nie umie liczyć/opiera zakup bardziej na emocjach to przy lokalach kupujący znacznie lepiej kalkulują
3. Wyprzedaż CD: w przypadku kilku lokali które są już bardzo długo w sprzedaży/na wynajem (ponad 12 miesiecy) własciciele już ogłosili obniżki rzedu 20%-30%. Nie jest to jeszcze trend i ale daje przykład, że nie cała brazna nieruchomościowa wierzy w to że ceny nie spadną i niektórzy chcą spieniężcyć co mają póki na rynku nie ma wysypu ofert.
MOJA SPEKULACJA:
– ceny najmu pójdą w dół o około 20-30% i będzie bardzo dużo pustostanów u właścicieli którzy nie będą mogli się pogodzić z tym by wynająć z rentownością 2-3% (bo kupili drogo)
– mniejsze lokale będą cieszyły sie „względnie” dużym zainteresowaniem ze względu czynniki wymienione wyżej (pod warunkiem niskiego czynszu). To co może być hamulcem to większa ostrożność / obawy ludzi do otwierania nowych biznesów, zwłaszcza w gastronomii i kosmetyce (tu i przed korona-kryzysem był przesyt)
– pod koniec roku i przez kolejne dwa lata może być dużo okazji do zakupu małych lokali tam gdzie będzie sie ich pozbywał właściciel (jak ktoś kupił kilka lat temu tanio to nie będzie miał bariery psychicznej by sprzedawać ze stratą). Małe lokale mogą być o tyle atrakcyjniejsze, że wieksi inwestorzy raczej poszukują lokali o znacznie wiekszym metrażu.
