Nieruchomości cieszą się ogromną popularnością wśród Polaków. Mało osób zdaje sobie jednak sprawę, że możemy w nie zainwestować także na giełdzie. Takie rozwiązanie powinno zainteresować każdego, kto dotychczas nie mógł sobie pozwolić na zakup mieszkania bądź domu na wynajem, a chciał dodać nieruchomości do swojego portfela. Oczywiście mowa tu o niczym innym jak o REIT-ach. Podstawowe informacje na ich temat znajdziecie w naszym słowniczku.
Ze względu na swoją specyfikę, REIT-y stanowią bardzo dobrą alternatywę dla zwykłych nieruchomości. Według danych z listopada 2021 rentowność netto w przypadku wynajmu mieszkania o powierzchni 50 m2 w dużym mieście wynosi średnio 4%. Mowa tutaj o sytuacji, kiedy nieruchomość jest wynajmowana przez pełne 12 miesięcy w roku i to bez wykorzystywania dźwigni w postaci kredytu. Nawet gdyby wszystkie okoliczności okazały się sprzyjające, to przy inflacji, która już oficjalnie przekroczyła 7% otrzymany wynik z inwestycji przestaje być zadowalający. Nie zapominajmy, że dodatkowo należy uwzględnić poświęcony czas oraz stres, który może pojawić się w przypadku kłopotów z najemcami. A takich kłopotów prędzej czy później możemy się spodziewać.
Kolejną przewagą REIT-ów nad fizycznymi nieruchomościami jest niski próg wejścia. Załóżmy, że mamy do zainwestowania 200 tysięcy złotych i chcemy stworzyć zdywersyfikowany portfel. Jako przykład weźmy portfel Marca Fabera, w którym nieruchomości stanowią 25%. Oznacza to, że około 50 tysięcy złotych powinniśmy przeznaczyć na zakup mieszkania. Trudne do zrobienia.
Źródło: Opracowanie własne
Istotną zaletą jest wysoka płynność inwestycji. Swoich REIT-ów możemy pozbyć się jednym kliknięciem myszki – bez udziału osób trzecich, notariusza, sporządzania umów – wszystko odbywa się na platformie brokerskiej.
Dobierając REIT-y do portfela musimy zwrócić uwagę na kilka czynników. Zanim przejdziecie dalej, dobrze żebyście znali już podstawy, które znajdziecie w artykule „Jak ocenić, czy REIT jest tani?”. Kiedy już wybierzecie REIT-y, spełniające wszystkie wasze założenia, nadchodzi pora na ostateczną selekcję.
Na co należy zwracać uwagę, przy wyborze REIT-ów?
Zacznijmy od tego, że każdy ma inne preferencje, dlatego nawet jeśli otrzymacie tutaj dużą dawkę informacji do wykorzystania, to na samym końcu decyzja i tak będzie należała do Was. Niektórzy inwestorzy będą akceptować wyższe ryzyko w zamian za potencjalnie lepszy zwrot. Inni natomiast mogą spodziewać się mniejszych zysków idąc w kierunku większego poczucia bezpieczeństwa.
Obserwując sytuację ekonomiczną na świece, koniec roku 2021 sugeruje, że możemy się spodziewać dwóch scenariuszy:
1. Ze względu na rozdawnictwo, wysoką inflację oraz łatwy dostęp do kredytu, czynsze oraz ceny na rynku nieruchomości będą wciąż rosły. Może się okazać, że wzrosty wystąpią tylko w ujęciu nominalnym, jednak wielu inwestorów nie zwróci na to uwagi.
2. Działania bankierów i polityków wymkną się spod kontroli do tego stopnia, że nadejdzie kryzys. Dotknie on także nieruchomości, doprowadzając do gwałtownego obniżenia cen.
O ile wiemy, że kryzys w takiej bądź innej formie jest nieunikniony, o tyle nie możemy stwierdzić, jaki dokładnie będzie jego przebieg. Dlatego też tworzymy zdywersyfikowany portfel, który obejmuje także nieruchomości. Ostatecznie strach nie może doprowadzić do tego, że zrezygnujemy z jakichkolwiek inwestycji.
Jak w takim razie możemy tą wiedzę wykorzystać przy analizowaniu rynku REIT-ów? W zależności od Waszych predyspozycji można:
a) starać się wypracować najwyższą możliwą stopę zwrotu, podejmując jednocześnie wysokie ryzyko lub,
b) postawić na stabilniejsze rozwiązania, godząc się przy tym na nieco niższy zysk.
W kontekście REIT-ów bardzo pomocny okaże się tutaj wskaźnik WALE, czyli Weighted Average Lease Expiry. Określa on, ile czasu pozostało najemcom do wygaśnięcia umów najmu.
Jeśli decydujecie się na większe ryzyko, to w tym wypadku należy wybrać REIT-y, które posiadają stosunkowo krótki termin wygasania umów (1-2 lata). W takim wypadku wiadomo, że nowe umowy będą zawierane szybciej i po wyższych cenach. Jeśli jednak koniunktura gospodarcza osłabnie, to nowych najemców może zabraknąć.
Jeśli bardziej cenicie sobie bezpieczeństwo, to w tym wypadku należy wybierać REIT-y z WALE na poziomie od 3 lat wzwyż. Dzięki temu będziecie mogli spać spokojnie, ponieważ wiadomo, że w najbliższym czasie dochody funduszu nie będą szczególnie narażone na zmienność.
Idealnym rozwiązaniem byłby REIT, posiadający długi termin wygasania umów, a jednocześnie posiadający czynsze waloryzowane o inflację. Niestety nam takiego nie udało się znaleźć.
Aby lepiej zrozumieć zasadę działania wskaźnika WALE, należy:
– sprawdzić, na jak długo jest podpisana umowa najmu,
– za jaką część dochodów / wynajmowanej powierzchni odpowiada dany najemca.
Wskaźnik ten może być obliczany na dwa sposoby albo wykorzystując w tym celu całą wynajmowaną powierzchnię we wszystkich obiektach funduszu, albo całkowity dochód z wynajmu. Na daną chwilę może to się wydawać skomplikowane, ale poniższy przykład powinien rozwiać wszelkie wątpliwości. W tym wypadku skorzystamy ze sposobu opierającego się o dochody.
Jest trzech najemców A, B, C.
– A odpowiada za 40% dochodu i posiada podpisaną umowę na 4 lata,
– B odpowiada za 30% dochodu i posiada podpisaną umowę na 4 lata,
– C odpowiada za 30% dochodu i posiada podpisaną umowę na 1 rok.
Następnie należy przemnożyć te wartości przez siebie:
A = 0,4 * 4
B = 0,3 * 4
C = 0,3 * 1
A = 1,6 B = 1,2 C = 0,3
Na końcu wyniki dodajemy do siebie
1,6 + 1,2 + 0,3 = 3,1
WALE wynosi 3,1
To oznacza, że umowy najmu średnio będą wygasały po upływie nieco ponad 3 lat. Oczywiście powyższe obliczenia miały na celu wytłumaczyć w uproszczony sposób zasadę działania, ponieważ w rzeczywistości danych potrzebnych do obliczenia WALE może być znacznie więcej. Na szczęście często te wartości są podawane w prezentacjach inwestorskich.
Źródło: investor.cict.com.sg
Powyżej możecie zauważyć w jaki sposób WALE został przedstawiony przez fundusz z Singapuru CapitaLand. Wartości procentowe odnoszą się do dochodów funduszu. Przykładowo w 2023 roku wygasną umowy odpowiadające za 19,7% obecnych dochodów REIT-u (14,2%+5,5%), z kolei sam wskaźnik WALE został podany w nagłówku i wynosi 3 lata.
Niestety nie każdy fundusz może się pochwalić takim profesjonalizmem, jeśli chodzi o relacje z inwestorami, dlatego w niektórych sytuacjach wskaźnika WALE należy poszukać na własną rękę. Czasami można trafić na dogłębne analizy, pośród których zostanie on uwzględniony.
Dobrym przykładem jest anglojęzyczna strona https://newacademyoffinance.com, na której właściciel bloga raz na jakiś czas przedstawia swoją własną opinię na temat poszczególnych REIT-ów. Wygląda to następująco:
W tym przypadku wskaźnik WALE wynosi 4,4 roku i został obliczony na podstawie wynajmowanej powierzchni.
Niestety w internecie znajduje się niewiele źródeł z tym wskaźnikiem. Z drugiej strony fakt, że nie jest on zbyt popularny pozwala Wam na zbudowanie przewagi nad innymi inwestorami.
Warto jeszcze zwrócić uwagę na to, w jakich branżach działa dany fundusz. Skoro wiadomo, że dochody generowane przez REIT-y pochodzą z wynajmu powierzchni, to warto przeanalizować czy popyt na nie będzie rósł, czy raczej malał. Biorąc pod uwagę panujące na świecie trendy można się spodziewać, że przez najbliższe lata będzie rosło zapotrzebowanie na magazyny w związku z rozwojem e-commerce, a tym samym zmaleje ilość galerii handlowych. Co się stanie z tą przestrzenią? Tego nie wiadomo. Na pewno zostanie odpowiednio zagospodarowana, ale w międzyczasie nie będzie generowała zysków.
Podobną sytuację można zaobserwować, jeśli chodzi o rynek pracy. Pandemia koronawirusa przyczyniła się do znaczącego postępu w przejściu z pracy biurowej na pracę zdalną. Z dużym prawdopodobieństwem trend ten się utrwali, a zatem popyt na powierzchnie biurowe zmaleje.
Uwzględniając powyższe scenariusze, racjonalnym rozwiązaniem przy wyborze REIT-ów w mniej pewnych sektorach (retail, office) może być poszukiwanie wyższego WALE. Natomiast w przypadku branż z dobrymi perspektywami (magazyny, centra baz danych) niższy wskaźnik WALE może wcale nie być problemem. Istnieje bowiem szansa, że częstsze zmiany najemców zapewnią równie częste wzrosty czynszów.
Jeśli chcecie wypróbować swoich sił przy wyszukiwaniu perełek na tym rynku, to poniższa grafika pokazuje wszystkie sektory, które obowiązują wśród funduszy inwestujących w nieruchomości.
Podsumowanie
Stabilne REIT-y regularnie wypłacające dywidendę, działające w perspektywicznych branżach oraz posiadające stosunkowo wysoki WALE, będą atrakcyjną inwestycją dla dużych funduszy, które do tej pory mocno inwestowały w obligacje. W dzisiejszych czasach w wielu krajach rozwiniętych obligacje nie płacą żadnych odsetek, a w praktyce przynoszą stratę (wysoka inflacja). Ich ceny są podtrzymywane w sztuczny sposób za sprawą dodruku banków centralnych. Jeśli duże fundusze (także emerytalne) chcą chronić kapitał swoich klientów, to muszą szukać aktywów płacących stabilne, kilkuprocentowe odsetki. Jednym z najlepszych rozwiązań są właśnie stabilne REIT-y wypłacające co roku te 4-5%.
Independent Trader Team
